Der Kauf einer Immobilie in NYC mit einem Temporary Certificate of Occupancy (TCO) kann ein riskantes Angebot sein.,
Das NYC Department of Buildings gibt an, dass Eigentümer eine Schließung aushandeln sollten basierend auf einem endgültigen Belegungszertifikat (CO), denn wenn ein vorübergehendes Belegungszertifikat abläuft und nicht erneuert wird, kann es schwierig oder unmöglich sein, eine Versicherung zu kaufen, die Finanzierung zu sichern oder die Immobilie zu verkaufen., Es gibt jedoch viele Gebäude, die kontinuierlich über ihre vorübergehende Belegungsbescheinigung rollen, und Banken werden auf der Grundlage eines TCO Kredite vergeben. Darüber hinaus müssen Gebäude, die vor 1938 gebaut wurden, überhaupt keine Belegungsbescheinigung haben, es sei denn, spätere Renovierungen änderten ihre vorgesehene Verwendung, ihren Zustand oder ihre Belegung. Wie riskant ist der Kauf einer Immobilie in NYC, die nur einen TCO hat?
Das NYC Department of Buildings stellt eine endgültige oder dauerhafte Belegungsbescheinigung aus, sobald ein Gebäude Renovierungen oder Bauarbeiten abgeschlossen hat und die fertigen Arbeiten den eingereichten Plänen entsprechen., Dies unterscheidet sich von einem Vollendungsschreiben, das nur für geringfügige Änderungen an Eigenschaften ausgestellt wird. Die ständige Belegungsbescheinigung bescheinigt, dass die abgeschlossenen Arbeiten allen geltenden Gesetzen und Vorschriften entsprechen und dass alle Unterlagen ausgefüllt wurden. Es bestätigt auch, dass alle Verstöße behoben wurden und alle erforderlichen Genehmigungen von verschiedenen NYC-Agenturen eingegangen sind. Darüber hinaus bedeutet ein permanentes Belegungszertifikat, dass alle anfallenden Gebühren, die dem NYC Department of Buildings geschuldet werden, gelöscht und bezahlt wurden.,
Warum Brauchen Sie einen CO?
Es ist wichtig, entweder ein temporäres oder ein permanentes Belegungszertifikat zu haben. Ein Gebäude gilt ohne eines nicht als bewohnbar und die Stadt könnte jederzeit einen Räumungsbefehl erlassen, wenn dies der Fall ist. Die einzige Ausnahme sind ältere Gebäude, die vor 1938 gebaut wurden, wie wir bereits besprochen haben., Diese älteren Gebäude können ein Schreiben ohne Widerspruch von der Stadt als Beweis für ihre Einhaltung des Gesetzes erhalten.
Was ist ein temporäres Belegungszertifikat?
Der NYC-Abteilung von Gebäuden Mai-Ausgabe eine vorläufige Bescheinigung der Belegung, wenn es der Auffassung ist, dass eine Eigenschaft ist bewohnbar und sicher, obwohl es gibt offene Fragen, die gelöst werden müssen, für endgültige Genehmigung. Ein temporäres Belegungszertifikat, auch als TCO bezeichnet, bedeutet, dass eine Immobilie sicher belegt werden kann, aber ein Ablaufdatum hat. Ein TCO läuft in der Regel 90 Tage nach Ausstellung ab.,
Pro-Tipp: Ein TCO kann Etage für Etage durchgeführt werden, so dass bestimmte Bereiche für ein neues Baugebäude zuerst fertiggestellt und verkauft werden können, obwohl andere Gebäudeteile noch nicht sicher und bewohnbar sind.
Certificate of Occupancy Requirements in NYC
Eine endgültige oder dauerhafte Bescheinigung über die Belegung hat kein Ablaufdatum. Um eine dauerhafte Belegungsbescheinigung zu erhalten, muss ein Gebäude allen Stadtcodes und Zonierungsbeschlüssen entsprechen., Beispiele hierfür sind die Verwaltungs-und Bauvorschriften von New York City, die New York City Zoning Resolution und der New York City Energy Conservation Code.
Schritte zum Erhalt eines CO
Ein Gebäude muss eine Reihe von Inspektionen verschiedener Elemente wie Sanitär, Elektrik und Aufzug bestehen., Sobald die endgültige Abmeldung bei allen Inspektionen eingegangen ist, führt ein Mitglied der Gebäudeabteilung einen endgültigen Durchgang durch.
Hier ist eine Liste der Elemente, die notwendig sind, um eine dauerhafte Bescheinigung über die Belegung erhalten:
Final Construction Inspection Sign Off
Final Plumbing Inspection Sign Off
Final Elevator Sign Off
Final Electrical Inspection Sign Off
Final Building Survey
Final Builders Pavement Plan
Keine offenen Anwendungen, Genehmigungen oder Verletzungen
Eigentümer Kosten Affidavit
Kohlenmonoxid-Detektor Affidavit
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Risiken beim Kauf eines temporären Belegungszertifikats
Es ist möglich und üblich, Immobilien in NYC zu kaufen, wenn das Gebäude nur über ein vorübergehendes Belegungszertifikat verfügt., Tatsächlich verleihen Hypothekenmakler und Banken regelmäßig nur eine vorübergehende Belegungsbescheinigung.
Sie können diese Situation beim Kauf eines neuen Bauhauses in NYC begegnen und Sie sind einer der ersten, der schließt. Oder vielleicht kaufen Sie eine neue Eigentumswohnung Umwandlung, wo einer der Eigentümer noch Renovierungsarbeiten im Gange hat. Letzteres ist heutzutage selten, da die meisten Sponsoren eine Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen, die es neuen Eigentümern verbietet, innerhalb des ersten Jahres Genehmigungen abzuholen., Da Sie eine Genehmigung der Gebäudeabteilung benötigen, um Renovierungen durchzuführen, bedeutet dies effektiv, dass Sie keine Renovierungen innerhalb des ersten Jahres durchführen können.
Keine Renovierungen Nach Schließung
Dies ist notwendig, da alle Genehmigungen geschlossen und alle Verstöße gelöscht werden müssen, um ein dauerhaftes Belegungszertifikat zu erhalten., Trotzdem gab es einige Umbauten in Eigentumswohnungen, bei denen es dem Sponsor gelang, alle Einheiten zu verkaufen, ohne jemals ein permanentes
– Belegungszertifikat erhalten zu haben.
Denken Sie daran, dass das temporäre Belegungszertifikat nur für 90 Tage gültig ist und erneuert werden muss. Wenn der Sponsor noch die Kontrolle über das Gebäude hat, liegt die Pflicht zur Erneuerung beim Sponsor. Diese Verantwortung geht auf den Geschäftsführer des Gebäudes über, sobald der Sponsor die Kontrolle auf die neuen Eigentümer übertragen hat.,
Es gibt viele Gebäude in der Stadt, die noch nie eine dauerhafte Belegungsbescheinigung erhalten haben und ständig auf neue temporäre Belegungsbescheinigungen umstellen. Sie können damit davonkommen, denn nur wenn Sie im Wesentlichen renovieren, müssen Sie einen Raum auf den neuesten Stand bringen.
was Aber, wenn sich das Gesetz ändert? Zum Beispiel gibt es ein neues Gesetz, das die Installation automatischer Sprinkleranlagen vorschreibt. Sie können nicht Großväter sein, wenn Sie eine temporäre Belegungsurkunde überrollen., Daher riskieren Sie in diesem Fall, Ihr gesamtes Gebäude mit automatischen Sprinkleranlagen nachrüsten zu müssen.
Pro Tipp: Kauf eines Artist in Residence Lofts in SoHo? Beachten Sie dies, wenn Sie kein zertifizierter Künstler sind und das Gebäude kein dauerhaftes Belegungszertifikat hat. Es gab Fälle, in denen das NYC Department of Buildings darum gebeten hat, die Künstlerzertifikate für die Bewohner des Gebäudes einzusehen, bevor sie der Erneuerung eines temporären Belegungszertifikats zustimmen.,
Kauf neuer Entwicklung auf einem temporären Zertifikat der Belegung
Es ist wichtig, einen Neubaukaufvertrag mit Ihrem Anwalt sorgfältig durchzugehen und zu verstehen, dass ein Sponsor Ihnen 30 Tage kündigen kann, um zu schließen, sobald er über eine vorübergehende Belegungsbescheinigung verfügt und der Angebotsplan für wirksam erklärt wurde., Tatsächlich enthalten viele Sponsorenverkaufsverträge eine Sprache, die den Käufer auffordert, auf sein Recht auf 30-Tage-Frist zu verzichten.
Infolgedessen ist es durchaus möglich, dass Sie Ihre neue Bauwohnung oder Ihren Coop-Kauf schließen, wenn das Gebäude noch über seine TCO rollt. In der Tat kann das Gebäude weiter über seine TCO rollen, wenn das Ende der Konstruktion eine lange Zeit dauert, um zu schließen, oder wenn ein Eigentümer eine Genehmigung zog ihre eigenen Renovierungen in der Zwischenzeit zu starten!