Acheter une propriété à New York sur un certificat d’occupation temporaire (TCO) peut être une proposition risquée.,
Le Service public des Bâtiments états que les propriétaires doivent négocier une clôture, basé sur un Certificat de fin de l’Occupation (CO) parce que si un Certificat Temporaire d’Occupation expire et n’est pas renouvelé, il peut être difficile ou impossible d’acheter une assurance, obtenir du financement ou de vendre la propriété., Cependant, de nombreux bâtiments existent en roulant continuellement sur leur Certificat d’occupation temporaire et les banques prêteront sur la base d’un TCO. De plus, les bâtiments construits avant 1938 ne sont pas tenus d’avoir un certificat d’occupation à moins que des rénovations ultérieures n’aient changé leur utilisation, leur sortie ou leur occupation. Alors, à quel point est risqué d’acheter une propriété à New York qui n’a qu’un coût total de possession?
Le Département des bâtiments de New York délivre un certificat d’occupation final ou permanent une fois qu’un bâtiment a terminé ses rénovations ou sa construction et que les travaux finis correspondent aux plans soumis., Ceci est différent d’une lettre d’achèvement qui n’est émise que pour des modifications mineures aux propriétés. Le certificat permanent d’occupation certifie que les travaux réalisés sont conformes à toutes les lois et réglementations applicables et que tous les documents ont été remplis. Il certifie également que toutes les violations ont été résolues et que toutes les approbations nécessaires ont été reçues de divers organismes de New York. En outre, un certificat permanent d’occupation signifie que tous les frais applicables dus au Département des bâtiments de New York ont été effacés et payés.,
Pourquoi avez-vous besoin d’un CO?
Il est essentiel d’avoir un certificat d’occupation temporaire ou permanent en place. Un bâtiment n’est pas considéré comme habitable sans un et la ville pourrait émettre un ordre d’évacuation à tout moment si tel est le cas. La seule exception à cela sont les bâtiments plus anciens construits avant 1938 comme nous l’avons déjà discuté., Ces bâtiments plus anciens peuvent obtenir une lettre de non-objection de la ville comme preuve de leur conformité à la loi.
Qu’est-ce qu’un Certificat d’occupation temporaire?
Le Département des bâtiments de New York peut délivrer un certificat d’occupation temporaire s’il estime qu’une propriété est habitable et sûre, même s’il existe des problèmes en suspens qui doivent être résolus pour approbation finale. Un certificat d’occupation temporaire, autrement connu sous le nom de TCO, signifie qu’une propriété est sûre à occuper mais qu’elle a une date d’expiration. Un TCO expire généralement 90 jours après son émission.,
Conseil de pro: Un TCO peut être effectué étage par étage afin que certaines zones d’un bâtiment neuf puissent être finies en premier et vendues même si d’autres sections d’un bâtiment ne sont pas encore sûres et habitables.
Exigences relatives au certificat d’occupation à New York
Un certificat d’occupation définitif ou permanent n’a pas de date d’expiration. Afin d’obtenir un certificat d’occupation permanent, un bâtiment doit respecter tous les codes de la ville et les résolutions de zonage., Les exemples incluent les Codes administratifs et de construction de la Ville de New York, la Résolution de zonage de la Ville de New York et le Code de Conservation de l’énergie de la Ville de New York.
Étapes pour obtenir un CO
Un bâtiment doit passer une série d’inspections de divers éléments tels que la plomberie, l’électricité et l’ascenseur., Une fois que l’approbation finale a été reçue pour toutes les inspections, un membre du ministère des Bâtiments effectuera une dernière visite.
Voici une liste des éléments nécessaires pour recevoir un Certificat d’occupation permanent:
Approbation finale de l’Inspection de la construction
Approbation Finale de l’Inspection de la Plomberie
Approbation Finale de l’Ascenseur
Approbation Finale de l’Inspection Électrique
Étude Finale du Bâtiment
Plan Final de la chaussée des constructeurs
Aucune Demande Ouverte, Permis ou Violation
Affidavit du coût du propriétaire
Affidavit du Détecteur de monoxyde de carbone
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les Risques pour l’Achat d’un Certificat Temporaire d’Occupation
Il est possible et courant d’acheter une propriété à new york, quand le bâtiment ne dispose que d’un Certificat Temporaire d’Occupation., En fait, les courtiers hypothécaires et les banques ne prêtent régulièrement que sur un certificat d’occupation temporaire.
Vous pouvez rencontrer cette situation lors de l’achat d’une nouvelle maison de construction à New York et vous êtes l’un des premiers à fermer. Ou peut-être que vous achetez une nouvelle conversion de copropriété où l’un des propriétaires a encore des travaux de rénovation en cours. Ce dernier est rare de nos jours parce que la plupart des sponsors incluront une clause dans le contrat d’achat qui interdit aux nouveaux propriétaires de retirer des permis au cours de la première année., Puisque vous aurez besoin d’un permis du ministère des Bâtiments pour faire des rénovations, cela signifie effectivement que vous ne pouvez pas faire de rénovations au cours de la première année.
Aucune rénovation après la fermeture
Ceci est nécessaire car vous aurez besoin de tous les permis à fermer et toutes les violations à être effacées pour recevoir un certificat permanent d’occupation., Cela dit, il y a eu des conversions de condominiums où le promoteur a réussi à vendre toutes les unités sans jamais avoir reçu un certificat d’occupation permanent.
Rappelez-vous que le Certificat d’occupation temporaire n’est valable que pour 90 jours et doit être renouvelé. Lorsque le promoteur est toujours en contrôle de l’immeuble, le devoir de renouvellement incombe au promoteur. Cette responsabilité est transférée à l’agent gestionnaire de l’immeuble une fois que le promoteur a transféré le contrôle aux nouveaux propriétaires.,
De nombreux bâtiments de la ville n’ont jamais obtenu de Certificat d’occupation permanent et sont constamment remplacés par de nouveaux Certificats d’occupation temporaires. Ils peuvent s’en sortir car ce n’est que lorsque vous rénovez substantiellement que vous devez mettre un espace au code.
Cependant, que se passe-t-il si la loi change? Par exemple, une nouvelle loi impose l’installation de systèmes de gicleurs automatiques. Vous ne pouvez pas bénéficier de droits acquis si vous continuez à transférer un certificat d’occupation temporaire., Par conséquent, vous risquez de devoir moderniser l’ensemble de votre bâtiment avec des systèmes de gicleurs automatiques dans ce cas.
Conseil de pro: Acheter un artiste en Résidence loft à SoHo? Méfiez-vous de le faire si vous n’êtes pas un artiste certifié et que le bâtiment n’a pas de certificat d’occupation permanent. Il y a eu des cas où le Département des bâtiments de New York a demandé à voir les certificats d’artiste pour les résidents de l’immeuble avant d’accepter de renouveler un certificat temporaire d’occupation.,